La vente en l’état futur d’achèvement semble connaître des difficultés énormes au Maroc. Dans la pratique, cette politique est, cependant, très courante même si elle est actuellement mise en cause par certains promoteurs immobiliers. Toutefois, c’est l’acquéreur qui est le maillon faible. En payant le prix d’un appartement qui n’existe que sur papier, rien n’indique qu’il aura, une fois les travaux achevés, l’appartement de son choix initial.
Des garanties s’imposent, donc, pour protéger les citoyens, qui ne peuvent pas généralement faire face aux puissants promoteurs immobiliers et à leur capacité de se dérober à leurs responsabilités vis-à-vis de leurs clients et ce ne sont pas les exemples qui manquent pour illustrer cette situation.
C’est en rapport avec cette thématique que la Fédération nationale des promoteurs immobiliers a organisé une rencontre à Casablanca pour présenter, analyser et proposer des amendements à la loi en vigueur.
Le séminaire de formation animé, le 24 février 2009 au siège de la FNPI, par Rachid Khayatey, vice-président de la Fédération nationale de la promotion immobilière, Noureddine Charkani président du Directoire de Wafa Immobilier et un notaire casablancais.
Les intervenants se sont arrêtés sur le renforcement du dispositif légal existant, la stimulation et la promotion du secteur immobilier ainsi que les avancées jugées très timides de cette forme de vente ou encore la frilosité des promoteurs.
Les conférenciers ont saisi opportunité pour souligner les avantages de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Elle permet, d’après eux, de dynamiser les ventes puisque le client est assuré ; professionnaliser le secteur de la promotion immobilière et protéger le promoteur de l’inscription d’une pré-notation. La VEFA permet aussi de vendre avant d’avoir construit tout en gardant la propriété et bénéficier des avances de vente.
Parmi les limites de cette forme de transaction, les intervenants ont retenu que l’application de la loi impose une logistique importante (promoteur-rédacteur d’acte), le dépôt du dossier auprès de la Conservation foncière avant le permis d’habitat, le règlement de co-propriété sans oublier les difficultés liées aux modifications.
De plus, l’acte authentique s’effectue par un professionnel agréé : la liste est annuelle et chaque année la liste des professionnels autorisés est attendue. Pour ce qui est de la caution bancaire, les professionnels mettent en cause la gestion lourde, la restitution de la caution à l’inscription de l’acte définitif à la conservation foncière ainsi que l’inégalité de traitement entre opérateurs publics et privés.
Les autres défaillances sont en rapport avec les références de l’autorisation, le droit de substitution et les problèmes de spéculation qu’il pose. Il est question, en dernier lieu, des réserves de l’acquéreur et la faculté de se désister qui risque de se traduire par des retards importants pour le promoteur.
Pour remédier aux limites du dispositif actuel de la VEFA, les promoteurs immobiliers proposent des amendements à la loi 44-00 entrée en vigueur le 8 novembre 2003. Il est ainsi suggéré que la loi doit prévoir la possibilité de modification de l’autorisation due à des impératifs techniques urbanistiques ou d’amélioration du projet. De même, le titre de propriété doit être impérativement immatriculé. D’après la Fédération des promoteurs immobiliers, un terrain non immatriculé peut présenter des dangers en matière de prêt, d’opposition et d’autorisation.
Dans son descriptif des prestations, la Fédération indique qu’à la livraison, le client peut contester la conformité des prestations et pour cela, on suggère la réalisation d’un appartement témoin avec la possibilité pour le promoteur de modification due à des impératifs techniques ou en cas de force majeure. La loi doit prévoir une attestation de parfait achèvement délivrée par un homme d’art (architecte). La loi doit prévoir un contrat de réservation avant l’achèvement des fondations avec dépôt de 5 à 10% du prix de vente chez le notaire qui sera désigné séquestre de ces sommes. Le promoteur pourra en disposer contre la remise d’une caution. Le promoteur pourrait ne pas remplir l’obligation de livrer, utiliser le bien à d’autres fins (exploitation ou location) tout ce qu’il encourt, c’est une indemnité de 10%, l’acquéreur pourrait ne pas remplir l’obligation, le promoteur se trouverait à la merci et au bon vouloir de l’acquéreur avec double engagement pour la caution qui continue à courir et la construction achevée à 100%.
Il est également suggéré que la caution doit prendre fin à l’obtention du permis d’habiter ou certificat de parfait achèvement et qu’en cas de désistement du client, si le promoteur dispose du permis d’habiter et du certificat de parfait achèvement, l’indemnité doit être dissuasive (au moins 20%).
Source : Libération Maroc - Mohamed Kadimi
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