L’immobilier marocain déprime

Peut-on parler de crise dans l’immobilier ? En tout cas, tout prête à le croire. Le marasme est bien là. La morosité s’est installée depuis plusieurs mois et s’est même exacerbée tout au long de l’été. Une période qui correspond d’habitude à des pics de ventes, puisque c’est la haute saison dans l’immobilier, appelée aussi « période rouge ».

Pour de nombreux professionnels, « c’est le calme plat. Une forte baisse des ventes est enregistrée dans le logement neuf depuis plus de 3 mois », se contente-t-on de signaler, sans pour autant avancer de chiffres précis. Rien ne filtre non plus sur le stock de logements neufs invendus.

Le nombre de dossiers traités par les notaires est en nette régression comparé à la même période de l’année dernière. Pour certains notaires, l’activité a diminué de moitié. « En 26 ans de métier, je n’ai jamais passé un mois d’août pareil. J’ai traité une seule opération pendant tout le mois », témoigne Me Mohamed Alami, notaire à Casablanca. « Pour mon étude, l’activité a baissé de 60 à 70% cet été. C’est du jamais vu ! », déplore ce notaire ayant pourtant pignon sur rue.

Même constat pour un autre notaire à Casablanca : « C’est le calme plat depuis plus de 3 mois », signale Me M’barek Sbaghi. Selon ce dernier, le marché immobilier au Maroc fonctionne d’habitude par cycles. Cette année, poursuit-il, « les repères et l’aspect cyclique ont été brouillés. Le marché n’obéit plus à aucune logique ».

Du coup, les banques accordent de moins en moins de crédits, les notaires traitent moins de dossiers qu’auparavant et les promoteurs prennent leur mal en patience. Les clients, eux non plus, ne se bousculent pas au portillon. Pourtant, auprès des cimenteries, les ventes n’accusent pas de baisse. Les chantiers sont visibles partout. Plusieurs quartiers changent de physionomie. Pour Abdeljalil El Hassani, de Holcim Maroc, « il y a une sorte d’inertie entre le marché de l’immobilier et celui des matériaux de construction. Pour l’heure, ces derniers enregistrent une forte demande.

Pour Samir Benmakhlouf, président de la filiale marocaine du groupe Century 21, il y a plusieurs facteurs qui entrent en jeu et expliquent le ralentissement de l’activité commerciale : la rareté du foncier dans le périmètre urbain, la flambée des matériaux de construction, l’inadéquation entre l’offre et la demande, la lenteur administrative dans l’octroi des autorisations, le coût de la vie devenu de plus en plus cher… Ce sont-là autant de facteurs qui expliquent la morosité du marché de l’immobilier. Ce n’est pas tout. « Aucun plan d’aménagement n’est sorti des tiroirs de l’administration. Tout passe encore par dérogation », signale le patron de Century 21 au Maroc, un réseau international d’agences immobilières présent dans plus de 56 pays. Sans oublier, renchérit-il, les taxes passées de 14 à 20% en 2008 sur tout ce qui est construit. Au demeurant, les transactions sont au compte-gouttes face au grand dam de promoteurs encore nostalgiques au boom d’il y a 2 à 3 ans. Conséquence de ce ralentissement, « de nombreux acquéreurs potentiels préfèrent reporter sine die la décision d’achat », explique Me Mbarek Sbaghi.

Et c’est exactement ce qui s’est passé cet été auprès des MRE. Une cible qui a généralement ajourné cet été l’acquisition d’un bien immobilier, poursuit le notaire.

Compte tenu de l’accalmie enregistrée tout au long du 1er semestre, les promoteurs ont beaucoup misé sur l’arrivée des MRE pour résorber les stocks d’invendus, souligne un promoteur. Peine perdue ! Les MRE n’ont pas été au rendez-vous. « Beaucoup ont préféré temporiser leur investissement compte tenu de la cherté des prix », signale Samir Benmakhlouf.

La tendance est généralement à la stabilisation des prix tous segments confondus (haut et moyen standing confondus). A Casablanca, les prix se stabilisent principalement à Beauséjour, Maârif Extension, 2 Mars, Belvédère, La Gironde… Ils sont en moyenne entre 10.000 et 13.000 DH le m2. Paradoxalement, certains quartiers ont connu des hausses ces derniers mois. « Malgré l’accalmie, le prix du mètre carré continue d’augmenter dans le quartier Bourgogne à Casablanca », signale Me Alami. Selon ce notaire, l’on parle de 17.000 DH le mètre carré dans ce quartier dont le prix ne dépassait pas 5000 à 6000 DH il y a 4-5 ans à peine. Difficile dans ce cas de figure de trouver un appartement à moins de 1 million de DH.

Ainsi, une bonne partie de la clientèle ne peut se permettre le luxe d’un prêt. Pis encore, beaucoup d’employés, de jeunes cadres, de fonctionnaires… se rabattent sur le logement économique, faute d’offre compétitive sur le moyen standing.

Certes, les avis divergent auprès des professionnels quant aux prix pratiqués. Mais le constat reste globalement négatif sur le comportement du marché. Notaires, promoteurs, agences immobilières, banques… sont unanimes sur le « ralentissement de l’activité commerciale durant les derniers mois ». Un constat que la profession attribue, entre autres, à de plus en plus de restrictions sur les octrois des crédits immobiliers.

« Au-delà de la cherté du prix du mètre carré, les clients se plaignent aussi de l’accès difficile au crédit », souligne un notaire de la place. Les banques auraient reçu des directives pour que les nouveaux clients ne dépassent pas un taux de 45%, seuil limite d’endettement pour les ménages. Par ailleurs, certains expliquent ces restrictions en partie par les premiers effets psychiques des « subprimes » au Maroc. Un postulat mondial dont le Maroc n’est pas à l’abri. « Il y a un scepticisme généralisé, mondial sur l’investissement immobilier », explique Me Sbaghi, notaire à Casablanca. En plus de ce postulat mondial, le notaire préfère parler « d’une morosité propre au Maroc ». Un phénomène qui s’explique, selon lui, par le comportement atypique du marché pendant plusieurs années. Pour rappel, « les prix avaient stagné pendant 10 ans avant de reprendre avec une hausse de 25 à 30% par an », tient à signaler le notaire.

Aujourd’hui, la tendance est à la stabilisation des prix. Personne n’avait prévu le boom des ventes d’il y a deux à trois ans, comme personne n’est en mesure de pronostiquer la relance du marché dans les mois à venir. C’est dire que le marché n’obéit à aucune logique scientifique, tient à signaler Karim Lamrini, promoteur, à Casablanca. Selon lui, l’opacité du secteur est déplorable, l’Etat ne ventile pas de chiffres. Pourtant, il dispose de moyens rationnels et de ressources pour produire des documents analytiques, loin des effets d’annonce.

La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) vient d’ailleurs de lancer un appel d’offres pour qu’une étude récurrente soit faite afin de disposer de statistiques sur le marché. Une sorte de baromètre qui permettra d’analyser les fortes tendances du marché par type de produit.

Marrakech, plus affectée

De l’avis de nombreux professionnels, s’il y a une ville au Maroc qui pâtit le plus de la morosité actuelle, c’est bien de Marrakech qu’il s’agit. « La clientèle de la ville ocre est facilement saturable », estime Benmakhlouf qui fait allusion à une offre produit très particulière : des villas à 5 millions de DH, des appartements à 2 millions de DH et plus, des ryads… Un produit qui ne cible pas les fonctionnaires ou le Marocain moyen. C’est plutôt une clientèle internationale (française, anglaise, allemande…) qui paie souvent en euro. Or, sur le marché international, c’est exactement ce type de clientèle qui est plus sensible aux fluctuations du marché. Il manifeste un scepticisme vis-à-vis de l’investissement immobilier en général. Effet subprimes oblige ! D’autant plus que les banques de cette clientèle étrangère verrouillent les dossiers.

Lorsque des acheteurs se rétractent !

De sources concordantes parmi des notaires et promoteurs à Casablanca, « si une bonne partie des acquéreurs potentiels et autres MRE se sont rétractés cet été, c’est surtout en réaction aux 12 mesures annoncées par les pouvoirs publics à la veille de la saison estivale ». Un effet d’annonce qui a eu des conséquences inverses sur le marché, estime un notaire.

Rappelons que, vers fin mai, le gouvernement avait annoncé une série de mesures pour endiguer le phénomène de la spéculation immobilière. L’objectif étant aussi de stabiliser les prix. Parmi ces dernières : des taxes sur les terrains non bâtis, taxes sur les résidences secondaire et autre logement vacant estimé à quelque 800.000 unités… « A mon sens, ce sont les principales mesures qui pénalisent davantage les futurs acquéreurs », tient à souligner un notaire.

Source : L’Economiste - Amin Rboub