Investir dans l’immobilier à Marrakech

La cité ocre poursuit son développement touristique. La plus jet-set des villes marocaines attire, et pas seulement les people. Construction de petits appartements ou de villas, gros projets immobiliers, rénovations de riads se poursuivent. Pourtant, la frénésie des années précédentes semble un tant soit peu marquer le pas depuis le début de l’année. Les ventes continuent mais sans augmenter.

Il faut dire que les prix, déjà très élevés à Marrakech, n’ont cessé de flamber. « Sur les deux ou trois dernières années, ils ont été multipliés par trois ou quatre, déclare Cyril Berger, de l’agence Barnes Marrakech. Et de novembre 2007 à février 2008, ils ont malgré tout augmenté de 20 à 45 % selon les quartiers. Un certain nombre de vendeurs sont devenus gourmands. »

Trop ? Il y a six ans, certains quartiers autour de la médina sont passés de zones villas en zones immeubles. Les terrains ont offert du même coup un meilleur rendement et leur prix a connu une forte augmentation. Dans le quartier très huppé de l’Hivernage qui touche la médina, ils oscillent entre 1900 € et 2 200 € le m², avec des pointes à 3 500 € le m² pour des immeubles très luxueux avec marbre, climatisation, digicode, interphone, services à domicile. Sur Guéliz, très prisé également, les prix commencent autour de 1 500 € le m², mais peuvent atteindre 3 500 € le m² pour du très haut de gamme.

Dans la mythique Palmeraie, au nord-est de la médina, constituée uniquement de maisons, une villa de 600 m2 située sur la partie est avoisinera le 1,2 million d’euros, la surface minimum du terrain ne pouvant être en dessous d’un hectare. « Il y a cinq ans, un terrain de cette taille coûtait environ 200 000 €, aujourd’hui il est à 500 000 € et peut grimper jusqu’à 800 000 € selon l’emplacement », explique Olivier Lapeyrolerie, de Repimmo Investment. Tout dépendra de l’accessibilité, route carrossable ou non, de la vue sur l’Atlas, et bien sûr de la proximité de la médina, toujours extrêmement recherchée.

Pour preuve, le groupe Lucien Barrière ouvrira en décembre 2008 une résidence de luxe avec hôtel, un restaurant Fouquet’s, trente villas de prestige (de 240 à 450 m²) avec piscines privatives. Le domaine de 22 000 m² est directement adossé aux souks de Marrakech.

Inspiration traditionnelle

Est-ce à dire que les autres quartiers sont délaissés ? Loin de là. Les programmes se sont multipliés, grands ou petits. Pas un endroit qui ne se construise sur Marrakech et ses alentours. « Des programmes se développent en première couronne, mais aussi à 10-15 km de Marrakech », déclare Vincent Benvenuti, de Jemaa-el-Fna Immobilier. La première couronne offrant davantage d’espaces verts par rapport aux quartiers purement urbains, excepté pour les sites de très grand luxe. Un programme de trois étages en première couronne par exemple peut osciller entre 1500 et 1800 € le m². Il intéressera des Européens et des Marocains de Casablanca ou de Rabat venus en villégiature.

Longtemps boudés, les programmes situés à 10 ou 15 km du centre, attirent également. « Dès que l’on sort du périmètre urbain, on touche aux grands projets touristiques, avec résidentiel, hôtellerie et très souvent golf », précise encore Vincent Benvenuti. Et les projets sont immenses. Le groupe Alain Crenn fait partie des pionniers. À 14 km de Marrakech, le Samanah Country Club est l’un des premiers à sortir de terre. Sur 300 hectares, dont 100 hectares dédiés au golf, il offre trois hôtels 5 étoiles, des restaurants, spas, commerces. Six cents villas sont prévues dont la première tranche est presque entièrement vendue et sera livrée à partir de juin.

Ce n’est qu’un début. Nombre de programmes avec golf, hôtels, villas, restaurants et boutiques sont annoncés sur des superficies allant de 150 à 300 hectares. Le groupe marocain Addoha prévoit ainsi deux complexes, dont l’un se déploiera sur 190 hectares. Pierre & Vacances, qui veut s’implanter au Maroc, devrait développer, à une dizaine de kilomètres de Marrakech, un complexe de plus de cinq cents appartements et villas plus hôtels en partenariat avec MGM et Maeva.

Plus intimiste, le groupe immobilier de luxe La Perla Living peaufine un projet de résidences à 10 minutes de Marrakech sur 8 hectares. Tandis que route de Fès, sur une vingtaine d’hectares, un programme de 136 maisons est en train de s’achever. Les dernières résidences seront livrées en septembre, pour des villas allant de 140 à 180 m2 habitables, à des prix commençant à 300 000 €.

Nombre de ces villas appelées « dars » lorsque le patio central est une cour, « riads » quand l’habitation s’enroule autour d’un jardin, s’inspirent des maisons traditionnelles.

Maison d’hôtes

Est-ce à dire que l’engouement pour la médina s’épuise ? Sûrement pas, même si là aussi la tendance se calme un peu. On estime à un millier les riads aujourd’hui remis en état et détenus essentiellement par des Européens. Avantage, si à Fès, où l’engouement est plus récent, la plupart doivent être achetés sans titre de propriété (voir « Le choix de Fès »), ici beaucoup ont été acquis une première fois par des Européens ayant déjà effectué les démarches.

Comme dans le neuf, les prix varient selon l’emplacement. « Les Français qui arrivent à Marrakech apprécient généralement d’être à côté de la grande place Jemaa-el-Fna, très facilement accessible, souligne Cyril Berger. Pour 200 m² au sol plus un étage, sans oublier la terrasse, dans un quartier bien situé, on peut trouver des biens entre 150 000 et 200 000 €, auxquels il faut ajouter 150 000 € de travaux si l’on veut une réfection absolument parfaite. » Un riad de 250 m² au sol déjà aménagé en maison d’hôtes, avec patio planté d’orangers pourra lui coûter 500 000 à 600 000 € sur un bel emplacement. Les premiers prix pour une maison déjà rénovée avoisinant les 150 000 € pour 150 m2 habitables. « Pour une maison d’hôtes refaite, il faut compter au minimum 350 000 €, précise Vincent Benvenuti. Car elle sera forcément plus grande, environ 150 m2 au sol pour contenir les cinq chambres réglementaires nécessaires pour ouvrir un tel établissement. »

Source : Le Figaro - Christine Piedalu