Le secteur de l’habitat locatif est en crise structurelle et sa contribution dans l’activité économique est insignifiante. Ahmed Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat, en est parfaitement conscient. Pour amorcer une réforme, son département a lancé en 2005 une étude pour la relance de l’habitat locatif.
Les résultats de ce travail de diagnostic, basé sur des enquêtes de terrain, ont été présentés mercredi dernier à Rabat en présence des opérateurs du secteur. D’emblée, les données de l’étude montrent qu’en 2004 seulement 56% des Marocains ont leur propre logement. Donc, tout le reste (44% de la population) est concerné par le secteur de location. Mais le marché est caractérisé par une inadéquation entre l’offre et la demande. Le parc de ce type de logement a connu une forte évolution au début de la décennie en passant de 600.000 unités en 1999 à 930.000 en 2004. On constate la dominance des logements modernes avec 63% du parc suivis des appartements (19%). Mais de manière générale, 74% de ce parc est concentré dans les grandes agglomérations où il y a une forte demande. Casablanca en concentre 23% et Rabat 15%. L’offre locative globale est estimée à plus d’un million d’unités pour une demande effective qui s’élève aussi à un million de ménages.
Seulement, les propriétaires se refusent à louer leur bien, préférant rester à l’affût du « bon client » pour éviter de se retrouver devant les tribunaux. Sur 800.000 logements fermés, on estime à 163.000 le nombre d’habitations concernées par la location. Donc parmi les objectifs de cette étude, la mise en place d’un cadre juridique adéquat pour rétablir la confiance entre propriétaires et locataires, dans lequel le département de l’Habitat a finalisé la préparation d’un projet de loi pour réglementer le secteur.
Les initiateurs de ce texte ambitionnent de simplifier les procédures et de clarifier les droits et les obligations de chaque partie (règles de récupération du bien loué, révision et garantie de paiement du loyer, durée d’occupation…). Tout cela sera consigné par écrit dans le contrat de bail.
Toujours dans le but de relancer le secteur, l’étude propose d’autres mesures. Sur ce point on doit retenir la professionnalisation de l’intermédiation locative à travers la création de sociétés structurées. Ces dernières vont se charger du suivi de l’exécution du contrat de bail. Actuellement, le rôle des agences se limite uniquement à des opérations de vente et d’acquisition. Uniquement 25% de ces agences s’occupent de la collecte des redevances de loyer.
Le faible rendement des investissements dans le secteur est parmi les contraintes relevées par l’étude. Ainsi le taux de rendement net après impôt s’établit en moyenne à 4,3%. Ce qui n’encourage pas les grands promoteurs à investir le secteur du locatif. Selon l’étude, 56% des propriétaires sont des personnes en activité et 25% sont des retraités. Et, 10% des bailleurs ont eu recours au crédit bancaire pour réaliser leurs projets.
Frilosité bancaire
Les banques aussi évitent de financer l’habitat à usage locatif, créneau jugé à haut risque. A titre d’exemple, durant la période 1997-2004, le CIH a accordé près de 13 milliards de DH de crédit aux projets de logements destinés à la vente contre à peine 10 millions de DH pour la construction de l’habitat locatif. Pourtant, un indicateur du secteur plaide pour son soutien : sa valeur ajoutée se situe entre 0,5% et 1,5% du PIB durant la période 1995-2005.
Source : L’Economiste - Nour Eddine El Aissi
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