La bulle immobilière sur le point d’éclater ?

S’essoufflera, s’essoufflera pas ? La situation du marché immobilier est loin d’être arrêtée, encore moins homogène dans tout le pays. Néanmoins, à l’observation de l’évolution de ce marché dans les différentes villes, une certaine typologie peut être dégagée. Il s’agit de deux catégories principales. La première catégorie est celle des villes où le marché immobilier présente des signaux de maturité, voire de stagnation. Ce groupe comprend les grandes villes comme Casablanca ou Marrakech.

Ces dernières ont été, jusqu’à il y a encore quelques mois, des stars de la hausse des prix au m2. Aujourd’hui, aux dires des promoteurs, elles sont en train de passer par une phase d’essoufflement. Le mot est lâché. « Nous constatons aujourd’hui que l’euphorie est en train de tomber », affirme Saïd Sekkat, secrétaire général de l’Association des lotisseurs et promoteurs immobiliers du Maroc (Alpim). Chose que confirme Adil Bouhaja, président des promoteurs immobiliers de Marrakech : « La ville accuse une stagnation tant au niveau des prix que des ventes depuis le début de l’année. Beaucoup de lotisseurs et promoteurs ont procédé à des remises de 5% ». La stagnation des prix pourrait être perçue comme étant normale dans la mesure où les augmentations des dernières années ont battu des records.

Les raisons du coup de froid sont un rééquilibrage entre l’offre et la demande. Plusieurs acheteurs potentiels s’abstiennent de passer à l’acte, jugeant le niveau des prix trop élevé. Les professionnels admettent, en effet, une faiblesse du pouvoir d’achat mais tablent sur une reprise de la demande qui « reste toujours supérieure à l’offre », précise Sekkat. Ce dernier pointe du doigt « la politique restrictive des délivrances d’autorisation de construire depuis 2003 ». « Celle-ci a fait chuter le nombre de logements autorisés de 46.000 à 18.000 par an », poursuit le secrétaire général de l’Alpim.

Résultat des courses : « L’offre en logement social est quasi inexistante ou rare en moyen standing ». Sur le haut standing, le risque d’invendus est présent « en raison d’un trop grand nombre de projets en cours », ajoute Sekkat.

Du côté des villes où l’immobilier voit encore la vie en rose, les chiffres de croissance atteignent parfois les 700% ! C’est le cas, par exemple, du quartier résidentiel « Route d’Imouzzer » à Fès où le prix moyen au m2 des terrains de villas est passé de 1.000 DH en 2002 à 7.000 actuellement.

Agadir n’est pas en reste. Dans cette ville à haut potentiel touristique, les prix continuent à flamber comme en témoigne un agent immobilier local : « J’ai vendu une villa au quartier Taddart l’an dernier à deux millions de DH. Cette année, elle coûte 3 millions ». Selon lui, l’immobilier a encore de beaux jours devant lui, même si actuellement la demande des étrangers tend à se stabiliser. La clientèle locale et celle des MRE continue à être nombreuse, malgré la montée des prix.

Fès, et dans une moindre mesure Agadir, sont dans une phase de rattrapage, ce qui explique les performances spectaculaires de leur marché immobilier. Cela implique que ces villes connaîtront, à leur tour, un contrecoup dans les prochaines années. Les cas de Casablanca et Marrakech sont là pour le prouver.

Marrakech, au ralenti

Marrakech ne séduit plus ? Baisse de la fréquentation touristique et morosité du secteur immobilier..., autant d’indicateurs qui donnent à réfléchir. Selon Adil Bouhaja, président des promoteurs immobiliers de la ville, la cité ocre accuse un rude revers. Les prix de l’immobilier, après avoir connu des envolées sans précédent, chutent. Pour ne pas « manger leur chemise », des promoteurs ont consenti des réductions de 5%, réduisant ainsi leurs marges de bénéfices.

Toutefois, dans certains quartiers comme le Gueliz, les prix ne changent pas. Les terrains nus oscillent entre 11.000 et 25.000 DH/m2. Mais les ventes stagnent, selon des agents immobiliers de la place. Dans les zones périphériques, les prix ont atteint les 7.000 DH/m2 construit. Pour les zones de villas, le terrain nu varie de 4 à 5.000 DH/m2.

Fès : La spéculation bat son plein

Tous les opérateurs immobiliers ont le regard tourné vers les terrains des coopératives situées à la périphérie de Fès. « Là, les opportunités d’affaires sont encore prometteuses », indique Najib Soubaii, promoteur immobilier et architecte. Les terrains non équipés sont proposés à 1.000 DH/m2. Ils valaient moitié moins en 2007.

Par ailleurs, en centre-ville, les prix ont grimpé à vitesse vertigineuse, Fès recueillant les fruits de sa promotion et de ses travaux de mise à niveau. La spéculation bat son plein et les promoteurs font monter les enchères. Les prix atteignent pour les terrains nus jusqu’à 60.000 DH le m2. Les zones Allal Benabdellah, Hassan II et Moulay El Kamel sont le « Triangle d’or » de Fès. Pour les quartiers résidentiels, la route d’Imouzzer a le vent en poupe. Les lots de villas sont vendus à 7.000 DH/m2 contre 1.000 en 2007.

Cette hausse, qui s’explique en partie par le coût des principaux intrants (ciment et fer), se répercute naturellement sur le portefeuille du client final. Pour les zones immeubles R+6, les chiffres sont passés de 5.000 DH en 2002 à plus de 30.000 DH/m2 aujourd’hui. Le déficit actuel de logements est estimé à 50.000 unités, et ce en dépit de la croissance constatée des autorisations de construire. Enfin, selon le Centre régional d’investissement, le secteur du BTP a progressé de plus de 70% par rapport à l’année 2006.

Agadir, sa cote grimpe

Après une longue traversée du désert, les promoteurs immobiliers retrouvent le moral. Les grands chantiers structurants et touristiques lancés à l’échelle locale rehaussent le prestige de la ville. Contrairement à d’autres régions du pays, la capitale du Souss voit ses prix grimper encore. Selon un opérateur local, les prix ont doublé, voire tripler dans certains quartiers. Selon lui, l’immobilier a encore de beaux jours devant lui, même si actuellement la demande des étrangers tend à se stabiliser. La clientèle locale ainsi que les MRE, malgré la montée des prix, continuent d’acquérir des logements dans la ville. D’après les informations recueillies auprès de professionnels du secteur, l’activité reste marquée à Agadir par une inadéquation entre le produit et les prix demandés par les acheteurs. En zone immeuble catégorie moyen standing et haut standing : le prix du m2 nu se situe entre 7 et 20.000 DH/m². Le m² couvert, quant à lui, pour les catégories moyen et haut standing oscille entre 7 et 30.000 DH.

Source : L’Economiste - Nabil Taoufik, B.B., Y.S.A. et M.A.